Huren of kopen op Mallorca: wat je wettelijk en financieel moet weten

Huren — wat de wet toestaat (en wat niet)

Het verschil tussen een regulier huurcontract en een contrato de temporada

Spaans huurrecht (de Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) kent twee hoofdtypen die je goed moet onderscheiden:

• Vivienda habitual — een regulier huurcontract voor permanente bewoning, met een minimumtermijn en verplichte verlenging tot vijf jaar als de verhuurder een particulier is (zeven jaar bij een bedrijf als verhuurder).
• Contrato de temporada — een tijdelijk contract, bedoeld voor een aantoonbare tijdelijke reden (bijvoorbeeld een tijdelijke werkopdracht, studie of medische behandeling). Dit contract kent geen wettelijk minimumtermijn én geen verplichte verlenging.

In toeristische gebieden bieden verhuurders Nederlandse emigranten soms een contrato de temporada aan, terwijl de bewoning feitelijk permanent is. Dat is risicovol: als een rechter vaststelt dat het werkelijke gebruik permanente bewoning is, kan het contract alsnog als vivienda habitual gekwalificeerd worden — maar zolang dat niet gebeurt, mis je de huurbescherming waar je wettelijk recht op had. Controleer dus altijd welk type contract je daadwerkelijk tekent, en waarom.

De borg (fianza): het wettelijke maximum

Voor een regulier huurcontract (vivienda habitual) is de wettelijke borg maximaal één maand huur (artikel 36 LAU). Daarnaast mag een verhuurder een aanvullende garantie vragen — een extra storting of een bankgarantie (aval) — tot een maximum van twee maanden huur. Meer vragen dan deze optelling is niet toegestaan; in Baleares moet de fianza bovendien officieel gedeponeerd worden bij het bevoegde orgaan. Vraag altijd een bewijs van die storting.

Huurverhoging: het IRAV-indexcijfer

Sinds 2025 wordt de jaarlijkse huurverhoging in lopende contracten niet meer gekoppeld aan de consumentenprijsindex (IPC), maar aan het nieuwe IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Arrendamientos de Vivienda). Een verhoging die boven dit indexcijfer uitkomt zonder dat dit zo is afgesproken, is niet zomaar geldig — alleen omdat een verhuurder het vraagt, betekent niet dat het legaal is.

Wat je nodig hebt om te kunnen huren

Voor een huurcontract heb je in de praktijk een NIE-nummer nodig (zie de gids over het EU-registratiecertificaat), plus een "huurdersdossier": inkomensbewijs, bankafschriften en eventueel referenties van eerdere verhuurders. In populaire wijken van Palma is de concurrentie op goede huurwoningen groot — een compleet dossier vooraf maakt een groot verschil.

Kopen — het proces stap voor stap

NIE eerst

Voor elke vastgoedtransactie heb je een NIE-nummer nodig — zonder dit nummer kun je geen koopcontract tekenen of een hypotheek afsluiten. EU-burgers regelen dit via het EU-registratiecertificaat (zie de aparte gids hierover).

Reservering (arras) en notariële akte

Het gangbare proces: een reserveringsovereenkomst (contrato de arras) met een aanbetaling, gevolgd door het opstellen van de koopakte. De koop wordt formeel bezegeld voor een notario, die de escritura pública (notariële akte) opmaakt. De meeste koper huren hiernaast een onafhankelijke advocaat in om de juridische kant van de transactie te controleren — dit is geen wettelijke verplichting, maar wel gangbare praktijk, zeker voor buitenlandse koper.

Inschrijving in het Registro de la Propiedad

Na ondertekening wordt de akte ingeschreven in het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Pas na deze inschrijving is je eigendom volledig beschermd tegen claims van derden.

Wat een woning je écht kost: de overdrachtsbelasting (ITP)

Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je in de Balearen het Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), progressief berekend volgens schijven (tarieven 2026):

• 8% over de eerste €400.000
• 9% over het deel tussen €400.000 en €600.000
• 10% over het deel tussen €600.000 en €1.000.000
• 12% over het deel tussen €1.000.000 en €2.000.000
• 13% over het deel boven €2.000.000

Rekenvoorbeeld: bij een appartement van €700.000 betaal je 8% over de eerste €400.000 (€32.000) plus 9% over de resterende €300.000 (€27.000) — totaal €59.000 aan ITP. Let op: de fiscus rekent met het hoogste van de overeengekomen prijs óf de officiële referentiewaarde van het Catastro; koop je "onder de marktwaarde", dan kan toch over de hogere referentiewaarde belast worden.

Voor sommige koper gelden verlaagde tarieven (2% of 4%), bijvoorbeeld voor kopers onder de 36 jaar of grote gezinnen die hun hoofdverblijf kopen onder een bepaalde waardegrens — vrijwel altijd gekoppeld aan voorwaarden rond ingezetenschap. Ga er als nieuwe emigrant niet automatisch van uit dat je hiervoor in aanmerking komt; check dit specifiek voor jouw situatie.

Koop je een nieuwbouwwoning rechtstreeks van een ontwikkelaar, dan betaal je in plaats van ITP 10% btw (IVA) plus 1,5% overdrachtsbelasting op documenten (AJD) (2% bij woningen boven €1 miljoen).

Vuistregel voor de bijkomende kosten (boven op de koopprijs): reken op 9-10% bij een bestaande woning (ITP plus circa 1% aan notaris, registratie en gestoría), en 11,5-12% bij nieuwbouw.

Doorlopende kosten als eigenaar

• IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) — de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting, doorgaans 0,4% tot 1,1% van de kadastrale waarde.
• Vermogensbelasting — relevant zodra je totale vermogen in de Balearen boven de €3 miljoen uitkomt.
• Gemeenschapskosten — bij appartementen of gated communities komen hier nog maandelijkse bijdragen voor onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes bij.